宁波市共有产权住房管理办法（试行）解读
《宁波市共有产权住房管理办法（试行）》（以下简称《办法》）已经出台，将于2022年2月26日起施行。
出台背景
党的十九大提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2021年6月印发的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出“完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，首次从国家层面确认了共有产权住房是当前及今后一段时期住房保障体系的重要组成部分。
为贯彻落实党中央、国务院关于完善住房保障体系的决策部署，我市积极推进住房供给侧结构性改革，推出与市场接轨但兼顾保障性的共有产权住房，推动住房回归居住属性，满足人民群众对美好生活的向往。
什么是共有产权住房？
《办法》明确共有产权住房是由政府投资或政府提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，限定套型面积，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房家庭按份共有产权，面向符合规定条件的本市无房家庭供应的保障性住房。
房源如何筹集建设？
《办法》提出3种筹集建设房源渠道。
1.以出让方式供应土地集中建设。土地出让前，住房保障部门应当会同有关部门确定共有产权住房建设要求、车位车库产权归属、不动产登记、房源回购等内容，纳入土地出让条件。
2.商品住房项目配建。土地出让前，住房保障部门会同有关部门确定共有产权住房建设要求、配建比例、不动产登记等内容。自然资源规划部门应当在国有建设用地使用权出让文件中予以明确，建成后，配建的共有产权住房无偿移交政府指定部门或机构。
3.既有房源转用。政府房源、商品住房或其他社会房源，可以按照规定程序转为共有产权住房：住房保障实施机构提出具体实施方案，经住房保障部门征求发改、财政、自然资源规划等部门意见，按权限报本级政府审议通过后组织实施。
以上前两种筹集建设的共有产权住房单套建筑面积以中小套型为主。既有房源转用的，不受前述套型面积限制。
价格和权属怎么确定？
为抑制投资投机性购房，共有产权住房将按照市场价格进行销售。其中，交付未满1年的市场销售价格，参考相近时期、相邻地段商品住房项目销售备案平均价格；交付满1年的市场销售价格，参照相近时期、相邻地段存量住房小区平均交易价格。
单套住房销售价格在上述市场销售价格基础上，结合楼层、朝向、位置等因素，实行差价浮动。
共有产权住房产权份额由购房家庭与政府按比例共同持有：
购房家庭产权份额是购房家庭实际出资额占共有产权住房市场销售房款的比例，原则上不低于60%，不高于80%，同批次销售同一项目的产权份额相同；
申请前12个月家庭人均可支配收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的购房家庭，购买政府筹集建设的共有产权住房，可以自主选择持有不低于60%的产权份额；
其余部分为政府产权份额，由政府指定部门或机构（以下简称代持机构）持有。
《办法》指出，集中新建共有产权住房居住区的车位、车库产权归政府所有；居住区配套设施除根据有关规定移交相关部门外，其余部分归政府所有，政府所有的由代持机构持有产权并负责运营管理。
哪些人可以申请购买？
《办法》将供应对象覆盖到本地城镇户籍家庭和非本地城镇户籍家庭。
本地城镇户籍家庭，应同时符合下列条件：
1.主申请人具有共有产权住房供应行政区域城镇户籍连续满10年或申请前12个月在当地连续缴纳社会保险且无补缴记录；
2.在本市无房屋；
3.家庭人均年可支配收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的150%。
非本地城镇户籍家庭，应同时符合下列条件：
1.主申请人是在当地登记注册的单位稳定就业且正常缴纳社会保险，申请前5年在本市累计缴纳社会保险满36个月，申请前12个月在当地连续缴纳社会保险且无补缴记录；
2.在本市无房屋；
3.家庭人均年可支配收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的150%。
对于列入本市人才分类目录且经认定的高级及以上层次人才，《办法》明确可以放宽或者取消缴纳社会保险、收入财产等条件并优先供应。同时，还可根据工作需要，分项目分批次定向定量供应人才集聚的特定企事业单位特定范围在职人才，具体供应方案报经本级政府审议通过后组织实施。
哪些人群限制供应？
《办法》还对限制供应的家庭和正在享受其他住房保障政策的家庭衔接进行了明确。
购买过本市低收入家庭住房、经济适用住房、限价房、共有产权住房等保障性住房的，或者被列入严重失信名单的家庭，不得申请购买共有产权住房。
符合条件的购房家庭应当满足本市住房限购条件且只能购买一套共有产权住房。
租赁公租房、保障性租赁住房、公有住房的购房家庭，应当在签订购房合同前腾退或者以市场租金租赁该住房，租赁期限至共有产权住房交付通知送达后满6个月止。
对于享受公租房租赁补贴的购房家庭，应当自签订购房合同次月起停止发放租赁补贴。
上市交易有哪些限制？
《办法》规定，取得不动产权证书满10年的共有产权住房可以上市转让。购房家庭既可以通过购买政府产权份额，获得全部产权后上市转让；也可以与代持机构按照各自产权份额上市转让，分配总房款的相应部分，住房性质转为普通商品住房。
取得不动产权证未满10年的共有产权住房，购房家庭产权份额不得上市转让，但有下列特殊情形之一的，同时符合当地住房限售规定，经住房保障实施机构批准，代持机构可以按原购房价格与届时单套市场销售价格中的最低价格回购：
1.购房家庭在本市新购商品住房的；
2.购房家庭户口全部迁离本市或者成员全部出国定居的；
3.非本市户籍购房家庭居住证全部被注销，但因户口迁入本市导致的除外；
4.购房家庭因重大疾病救治需要筹集资金；
5.购房家庭产权份额因购房抵押贷款合同违约被司法处置；
6.市人民政府规定的其他情形。
政府产权份额如何购买？
为满足购房家庭拥有完整产权份额的愿望，同时促进住房保障资金良性循环使用，《办法》规定在两个时间段，符合条件的购房家庭可以购买政府产权份额：
1.取得不动产权证满4年（含）、未满5年（不含）的共有产权住房，未持有其他住房的购房家庭可以按照原购房价格一次性购买政府产权份额，准予上市交易时间不变。
2.取得不动产权证满10年（含）的共有产权住房，购房家庭可以按照届时单套市场销售价格一次性购买政府产权份额，并可根据届时购房家庭经济困难状况、未持有其他住房等情况给予合理优惠，具体优惠政策由市住房保障部门另行规定。
购房家庭拒不履行住房保障部门作出的有关房屋管理的行政决定或者有违约行为未改正的，不允许购买政府产权份额。
房源使用方面，在取得完全产权前，原则上不得擅自转让、赠与、出租、出借共有产权住房。
产权份额继承、离婚析产等情况如何处理？
《办法》还对购房家庭产权份额继承、离婚析产、夫妻加名等特殊情形处理进行明确。
购房家庭产权份额继承、离婚析产、夫妻加名的，按照以下不同情形分别处理。
1.继承人或受让人没有其他住房的，按照规定提交申请后，可以与代持机构签订房屋使用协议，作为共有产权住房使用。
继承或受让后的不动产登记，住房性质仍为共有产权住房，限制交易期限从购房家庭首次取得不动产权证之日起计算，不动产权证书上注记“继承”、“离婚析产”或“夫妻加名”等内容。
2.继承人或受让人有其他住房的，在《办法》适用范围内，继承人或受让人应当申请购买政府产权份额或者由代持机构按规定回购购房家庭产权份额。
违规情况如何处罚？
《办法》还对建设单位违规销售和购房家庭违规申请的情形和责任进行了明确。
项目开发建设单位违规向未取得购房资格的家庭销售共有产权住房的，住房保障部门可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。
房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房转让、出租等业务。违规代理的，根据房地产经纪管理等有关法律规定处理。
购房家庭不如实申报，故意隐瞒或者虚报身份相关状况的，伪造或者提供不真实材料申请共有产权住房的；违背承诺或未按规定时间腾退所租赁的公租房、保障性租赁住房、公有住房的，5年内不得申请本市各类保障性住房，并按以下情形处理：
1.已取得资格的，取消其购买资格；
2.已签约的，解除购房合同，购房家庭承担违约责任；
3.已交付的，责令其腾退房屋，由代持机构收取住房占用期间的市场租金，按原购房价格与届时单套市场销售价格中的最低价格回购购房家庭产权份额，并追究其违约责任；
4.不能腾退的，按原购房价格与届时单套市场销售价格中的最高价格向代持机构补缴差价款。
5.涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
购房家庭未在规定时间内选房或选房后未按规定签订购房合同和房屋使用协议的，或因自身原因导致签订的购房合同被解除的，已取得的共有产权住房购买资格即时失效，累计两次及以上的，5年内不得申请本市各类保障性住房。
在取得完全产权前，购房家庭有违反房屋使用协议约定行为的，可以按照协议约定，要求其限期改正并追究其违约责任；逾期未改正的，住房保障部门可以取消其保障资格，责令其腾退住房并禁止其5年内申请本市各类保障性住房。
代持机构可以按原购房价格与届时单套市场销售价格中的最低价格回购购房家庭产权份额。
