作者：张奥
公寓买完就变办公楼？！
近日，深圳一女子向媒体爆料，自己花450万买的公寓产品，签完合同才发现产权性质是办公！
“我购买前一直和销售强调我只要公寓，销售也明确告诉我是公寓，后来我就交了定金。”
据该女子回忆，开发商将每套房改造成了两室一厅的格局，有独立厨卫，可拎包入住，跟普通的住宅公寓没有区别，所以当时并没有产生怀疑。
但签订完合同后，她突然发现在合同的第三条写着用途为“办公”，顿感大事不妙，因为在该片区，写字楼和公寓的价格相差不止一倍!
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据了解，该女子购买的“公寓产品”位于福田区华强广场附近，这个区域的写字楼，每平方米均价为2万—4万元，而她购买的性质为办公的房产单价竟高达8.8万元。
这就意味着，如果日后想卖出转手，这个8.8万的价格大概率是要打折扣的。
事实上，办公楼改造公寓已经涉嫌违规，深圳对商业办公产品改建公寓早就有明确规定。
2017年，深圳市规划国土委便发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建等行为进行严格限制。
今年7月9日，深圳市规资局出台了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》，该意见稿中提到：
在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，允许商业改居住，商品房占比可达到30%，不止商业用地，旧改里面的商业部分也可以改成居住性质。
但是此政策的前提是：需在项目建设前，提前变更土地性质，如没有变更，是不能将办公楼改造成公寓对外出售的，此举是违规行为。
然而这种办公地产伪装成“公寓产品”的违规行为，在全国都是时有发生，打开百度搜索相关案例非常多，而且涉事业主维权都相当困难。
为什么会出现这种情况？不同公寓产品之间到底有何区别？如今的楼市局面下，我们还能投资公寓产品吗？
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其实，出现这种情况的根本原因，是大众对不同“公寓产品”概念的混淆，让部分无良开发商，鱼目混珠，借此谋取暴利。
要想提防这种问题再次发生，首先我们要搞清楚公寓的定义到底是什么？
从字面上看，公寓指：公共寓所，是集合式住宅的一种。在欧美国家除独栋住宅外，像什么单元楼，排楼都可以称为公寓。
但在中国对公寓的定义则有所不同，一般是指户型比较小的房子，根据土地性质和产权情况与住宅区分，在物业管理、水电收费标准、落户、税费方面都和普通住宅有较大的区别。
有些地方对公寓的定义还要考量房屋的采光情况，比如成都就在2005年对“公寓”作出明确界定，冬至日功能性房间（主卧次卧、客厅等）不能满足2小时日照的，只能叫公寓，不能叫住宅。
目前，市面上的公寓产品根据土地性质、具体用途可以分为5种：
（一）住宅公寓（单身公寓）
住宅公寓其实就是住宅，70年产权小户型住宅（30-60平米），深圳早期房地产市场宽松时，住宅公寓产品成为刚需首套的首选，首付3成，按揭30年，目前市场只有二手房源供应。
（二）商务公寓
商务公寓土地性质是综合商务用地，50年产权/70年产权，早期设计商务公寓的目的是解决商务人士短期居住需求，既可居住，又可办公，是最接近于住宅的一种公寓产品。
（三）商办公寓
实际是商务写字楼，在写字楼供应体量过大时，开发商为了快速变现由写字楼改造而成的公寓，土地性质一般是商务综合用地，产权多是40年，层高3.6米以下，可以做成局小复式。一般可作为办公或者会所，可以个人名义购买。
（四）酒店式公寓
酒店式公寓，一般作为酒店的配套或附属产物，40年产权，主力户型主要在50平米以下，按商务酒店标准装修，一般以只租不售或产权式经营为主。
（五）产业公寓
产业公寓一般是M0产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，只能以企业名义购买，每年要交房产税，所以价格相对会更低一些。
产业办公公寓分为二种，一种是配套宿舍，正常层高，带阳台，可以通燃气；另一种产业办公改的公寓，一般层高4米5，可以做成复式。
需要注意的是，五种公寓中，商办公寓和产业公寓是最容易出现违规改建的类型，因此在购买公寓产品时，一定要搞清楚该产品是不是属于这两类，如果是，也要仔细甄别是否存在违规改建等情况，避免出现不该出现的经济损失。
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最后一个问题，公寓还能买吗？
先说结论，公寓是可以买的，但是要分具体情况来看。
首先，之前有很多关于公寓不能买的观点，是因为当时的住宅无论是供应或购买，都比较宽松，相比之下公寓优势不大。
但是近几年随着楼市调控日趋严格，住宅上车越来越难，不少人没有房票，没资格买房，而且一二线城市上车成本很高，不少刚刚工作的年轻人根本无力负担。
在这样的背景下，公寓的优势就显现出来了：
不限购不限贷，而且不占用住宅贷款名额，以最小的资金量，占有优势地段的资产。
举个例子，二套住宅只能贷3成，但是公寓无论买多少套，都可以最高贷款五成，可以1:2使用杠杆，这对于提高投资回报率来说，是非常有利的一个条件。
另外，从投资回报角度来看，公寓的投资回报主要依靠租金，能够长期、稳定的产生现金流，属于最近几年概念很火的“睡后资产”。从这个角度来说，公寓是一个比较好的资产配置品种。
不过，也正是基于这种特点，公寓产品不是都能买，而且不是所有人都适合买。
如果从人群的角度来看，有两类人群可以买公寓：
1、没房票，买不了限购的商品房的家庭，也没太多资产但是又很需要住房的家庭，有真实需求的单身贵族；
选择的类别：小户型loft公寓，不用考虑投资属性，只是为了让自己生活的舒适程度更有保障一些。
2、用完房票，资金充裕，想要配置家庭资产的人群，最好是资产5000万元以上的，若是没有其他更好的投资回报渠道，买公寓做长期资产配置就是个不错的选择。
但选择时要注意，还是要买高级别城市的商务公寓。其中，最有价值的就是北京、上海和深圳，但是北京公寓也限购，而且个人不能贷款，一般人买不了，能选的就只有深圳和上海了。
因为这几个城市城市经济活跃，但是住宅限购限贷力度大，住房矛盾突出，尤其是深圳，住宅十分稀缺。
如果这个公寓产品在这两个城市，而且本身产品素质高，配套很好，尤其是那种地处地铁口，或者是综合体上盖的公寓，其实是可以买的。
但是要注意一点，就是这个公寓的价格，最好是周边的二手住宅价格的一半，像这种公寓就值得做长线投资，抗通胀。
其次，是广州和一些强二线城市的公寓产品，当然同样也得看位置、产品素质以及配套。
至于普通的二线城市到三线城市的公寓产品，尽量不要碰。
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