在闵行区兰坪路301弄鹤庆高层小区入口处的公告栏内，“关于电梯维修的工程方案事项的公告”被张贴在显眼位置。
去年7月，小区61号楼电梯主板损坏频频发生关人事件，随后停止了使用。仅剩的1部电梯“独木难支”，上下班时，居民们不得不在各层电梯口大排长龙，修梯问题遂被推上了风口浪尖。公告显示，表决起始日期为4月27日，至5月12日方案通过后，61号楼电梯预计能够在2至3天内完成维修。
一部电梯的问题暂告一段落
但不少居民们却并未得以安心
原来，鹤庆高层小区建于90年代初，包括61号楼在内共有3栋高层住宅，所配备的共6部电梯均已有30余岁“高龄”，安全隐患之下，维修乃至更新的需求尤为凸显。“花了近一年，61号楼的电梯才终于得到维修，剩下的5部又该怎么办呢？”小区内，一股忧虑的氛围弥散着……
小区“高龄电梯”频频发生关人事件
小区内电梯的使用状况究竟如何？维修更新又有何进展？
“高龄电梯”年检不合格
“电梯会关人，太危险了！”居民马阿姨（化名）回忆起了自己惊心动魄的乘梯经历。小区的3栋高层住宅均为18层，每一栋约有140余户居民居住，“上下楼乘坐电梯必不可少。”据她介绍，她曾先后两次因电梯故障被困轿厢。而随着61号楼电梯的维修事项陆续推进，居民很快还发现了其余各部电梯内的紧急通话功能均时好时坏，“万一被困，又无法进行三方通话，该怎么办呢？”
5月中旬，61号楼电梯仍处于停运状态，即将启动维修
与居民们同样忧心的，还有小区物业公司负责人吴经理。在他向记者出示的一份“电梯年检整改联系单”中显示，4月18日，除已经无法使用的1部电梯外，闵行区特检所对于剩下的5部电梯进行了年度定期检验，发现设备部件老化严重，已存在“对重缓冲距超过最大允许值”“轿厢紧急报警装置失效”等较为严重的安全隐患。对此，区市场监督管理所建议“在未整改前停止使用电梯”。但显然，停用电梯不现实。小区住宅楼层高、老年居民数量多，一旦电梯停止使用，上百户居民的出行便都成了难题。
电梯年检显示，小区内电梯已不合格
据吴经理描述，电梯“高龄”带来的影响与隐患在小区内早已显现。“鹤庆高层建于1992年，到现在为止，电梯没有更新过。”他回忆道，自其公司进驻小区承担物业管理工作以来，各部电梯的损坏一直以修修补补为主，只能勉强维持最为基本的运行。如今，由于电梯年代实在太过久远，许多配件市面上都已无法供应，维修也愈发困难。
要彻底解决问题，更新电梯是最好的方式。早在2020年，小区的各管理方就已想过旧梯更新，结合各部电梯当前的情况，考虑以57号楼为试点，逐步推进更新方案。对此，吴经理报出了数据：以57号楼的2部电梯为例，据电梯维保单位评估，在保留原有安全系数达标配件的前提下，所需更新总费用达到47.4万元。
“成功经验”能照搬吗？
钱从哪里来？实施电梯的维修与更新，资金是最大的阻碍。
2022年3月，上海杰泓物业管理有限公司接手进场，吴经理很快便发现，除小区内属“售后公房”性质的楼幢尚有维修资金余额，商品房的维修资金几乎已见底。根据《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。尤其是61号楼电梯损坏停用以后，续筹维修资金的流程便在持续推动中。但一年多来的经历表明：维修资金的续筹失败了。
“当时电梯一坏，我们就启动了意见征询。”吴经理告诉记者，经维保公司检修估价，更换主板需8000余元。鉴于维修资金不足，需要楼内居民按照住房面积共同筹措，“然而，142户居民中仅有50家同意，征询未通过，维修只能搁置。”据61号楼居民回忆，期间还陆续启动过多次征询，但均是“无疾而终”。
针对续筹的操作，居民们同样有所质疑：“之前交的钱用到哪里去了？”“我们不是交了物业费、停车费吗？不可以用来支持维修的费用吗？”对此，吴经理将小区内各项“账目”列得明明白白：3栋高层住宅除1楼物业费为0.87元/平方外，2楼以上均收取1.27元/平方；此外，小区停车费收取标准为单月150元、包年1200元，6部电梯共能产生广告费每年16000元左右。“我们进场后，小区内的各项支出都会定期在公告栏公示，而且我们也需要支付人工费、材料费等，还依靠着管理费用维持公司的正常运转。”他无奈表示。
在续筹带来的空前阻力中，小区业委会及物业公司、东三居委会、江川路街道房管办等多个单位反复研讨。最终，在物业将3个季度的公共收益全部充入每户维修资金，并与维保公司协商免除人工费后，6380元的维修费用才总算有了来处，让61号楼电梯得以维修。
张贴于61号楼电梯口的征询公告显示，电梯维修需要支出维修资金6380元
续筹维修资金仍是关键
6380元还能够想方设法、暂时救急，但在几十万元的更新费用面前，这算不上成功经验。一来，即便要将公共收益全部冲入维修基金，也需要等待时间累积，但电梯年检已不合格，安全隐患使得更新迫在眉睫；二来，小区未来所涉及维修的项目只多不少，维修资金的续筹才是维持小区长期良好运转的关键。
基于小区各管理方于此前提出的方案，更新电梯筹集资金共有两种路径：若通过自筹专项资金更新，则与加装电梯类似，居民们按照楼层高低分摊费用；若通过支取维修资金覆盖更新费用，则需居民们按照房屋面积缴纳费用，而这种方案下，还可享受不超过总费用30%的政府补贴。考虑到要减轻负担、降低支出，在试点楼57号楼的征询中，后一种方案得到了大多数居民的青睐：按照住房面积分摊更新费用，每户居民需要缴纳维修资金3000元至6000元不等。东三居委会相关负责人告诉记者，续筹方案在7楼以上住户中接受度较高，7楼以下居民的收缴率仅有40%至50%。
“高龄”旧梯的更新已成为当前申城诸多小区的痛点之一，其背后往往指向维修资金的续筹难题。对此，不少小区采用了“软方法”，如由楼组长上门沟通，并在按期缴费的业主家门口张贴标识；有些小区则“来硬的”，经由银行向拒绝缴纳的居民发布催缴单，若居民依然拒绝缴纳，则再由业委会启动法律诉讼程序。
鹤庆高层小区的困境何解？出于安全考虑，就57号楼的电梯更新，江川路街道决定为未成功收缴部分暂时垫资，先将钱转入小区维修资金账户，与电梯维保单位签订合同，推动更新开展。未缴纳维修资金的业主，将由银行催缴，或将诉诸司法途径解决。不过，同样的方案能否在61号及59号楼顺利推行，还是未知数。
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作者：唐乙隽
