交了27万元首付款买房子，却发现业主不是自己。
6月下旬，惠阳淡水的吴先生向南都爆料称，2021年11月，分三笔转账27万多首付款给大亚湾家和大厦项目开发商，购买了该项目1单元1101号83.06平方米户型单元，交完首付款随即跟开发商签订了预售合同，但在2022年10月，吴先生发现这套房子内部堆放有装修材料，随即找开发商确认，开发商解释房子卖错了已经转卖给其他人，但至今开发商没有退款，也没有调换房子给吴先生，吴先生怀疑开发商是恶意欺诈。
南都记者多次尝试联系开发商，均没有任何回应，不接电话，不回信息。
大亚湾房管局相关负责人解释，这个项目的开发商债务缠身，还有业主类似吴先生，付了首付合同草签以后也没有备案，被总包方和开发商之间的官司法院执行走了，法院直接从系统查封。
律师建议，购房者与开发商签订的购房合同只具有债权效力，业主可以搜集证据走司法程序，要求开发商承担违约损害赔偿责任。
交了27万首付款买房子，中途发现业主换人了
交了27万多的首付款，也签订了预售合同，房管局的系统显示已草签，但房子的权属登记确是其他人名字。
惠阳淡水的吴先生近期向南都投诉称，其在2021年11月15、16日，分三笔转账累计27万多，给大亚湾家和大厦项目开发商大亚湾南鑫实业有限公司，购买了该项目1单元1101号83.06平方米户型单元，交完首付款随即跟开发商签订了预售合同，但在2021年10月，发现这套房子内部有装修材料，找开发商确认，开发商解释房子卖错了，承诺的调换、退款一直不落实，现在电话也不接。
吴先生提供的付款凭据是开发商给出的3张收据， 其中2021年11月15日两张收据均是5万元，一张收据显示是家和大厦1101号房定金，另一张显示的则是房子的部分首付款，另一张11月16日收据显示， 是170560元首付款，三张收据累计金额共27.05万元。
开发商给吴先生的收据
草签合同显示，吴先生购买的家和大厦房源面积83.06平方米，单价10843元/平方米，总价90.05万元。按照合同约定，首付款之外的余款63万元，需要向惠州农村商业银行大亚湾支行申请贷款支付。
吴先生和开发商签订的草签合同
吴先生表示，在2021年11月份首付款交完后，就一直催促开发商办理网签和银行按揭手续，吴先生提供的一份给开发商相关负责人的聊天记录显示，2021年12月份，曾三次催促开发商相关责任人询问办理银行按揭以及网签的相关情况，开发商回复，就是等竣工备案验收之后即可办理网签手续，“不管怎么问，开发商就说，等竣工备案完成后，就可以网签，问办理按揭的时间，开发商也一直说等通知。”
一份显示日期为2022年1月份，从惠民之家查询的家和大厦1栋1单元1101号房源的状态确实是草签。
相关房屋信息
但在2022年10月份，吴先生去查看房子的时候，发现此前没有装门的1101号房，已经装好了大门，打开门之后，发现里面已经摆放了一批非自己摆放的建筑材料，就怀疑自己的房子已经转卖给别人了。
吴先生发现房子内部堆放了不属于自己的装修材料
在开发商处吴先生得到了肯定的答复，吴先生随即询问缘何草签之后，还能卖给别人，“开发商的工作人员告知，说没有老板的指示，不可能这样做，具体你去问老板。”
吴先生找到开发商大亚湾南鑫实业有限公司老板余小海，老板称是卖错了房子，会在半个月之内处理好的，但从2022年12月份至今依然是一直拖着不处理，“我的诉求就是要不给房子，要不退钱。”
已协议抵扣给承建商的房源，被开发商二次销售
鉴于开发商大亚湾南鑫实业有限公司老板余小海，屡次不兑现承诺，不处理，不退款的事实，吴先生找到了大亚湾房管局投诉反映此事，吴先生才知道，家和大厦1101号房早已经登记在其他人名下。
一份2022年12月19日，由大亚湾人民法院给大亚湾不动产登记中心协助性通知书显示，关于申请执行人长沙市建筑安装工程公司、惠州大亚湾祥悦实业有限公司与被执行人惠州大亚湾南鑫实业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院作出的 (2021) 粤1391民初5040号民事调解书已经发生法律效力。
法院出具的通知书
吴先生此前购买的家和大厦1单元1101房(面积83.06平方米)的房屋产权登记到谭福良名下，除开吴先生的房源外，被执行的还有家和大厦另外10套房源。
让吴先生怀疑开发商恶意诈骗的证据还有现家和大厦1101号房业主，转发给吴先生的一份长沙市建筑安装工程公司和大亚湾南鑫实业有限公司签订的和解协议书，协议书签订时间显示是2021年11月3日，一共9套房源，其中1单元4套，二单元5套，抵扣表显示，合计9套房源累计861.27万元。
房屋抵扣表
吴先生说，1单元1101房11月3日开发商就与承建商确定抵扣工程款的，11月16又在签订合同在卖，这分明是诈骗行为，“怀疑这就是一个圈套，开发商明知道这套房子已经抵扣给承建商，还故意再卖给我，是恶意诈骗。”
南都记者尝试联系家和大厦的开发商，大亚湾南鑫实业有限公司法人代表余小海，多次尝试电话，短信联络，但截至发稿之时，均没有得到任何回复。
部门回应：
草签合同房屋权属上不属于业主，法院直接强制执行了
针对吴先生的投诉，家和大厦1单元1101号房源，已经显示草签，为何还被强行划走登记在他人名下的问题，大亚湾房管局相关负责人解释，购房人合同草签以后，若未及时网签备案的话，不能受到法律的保护，被法院因为总包方和开发商之间的工程款纠纷问题强制执行了。
南都记者通过惠民之家网站查询，显示大亚湾家和大厦1单元1101号房源也并未备案，而是不可售抵押状态。
网页截图
大亚湾不动产登记中心登记结果查询显示，家和大厦1单元1101号房源是依据法院文书进行登记，登记房屋产权的时间为2022年12月26日，随后产权人在2023年2月份在交通银行惠州分行办理了抵押登记。
不动产登记表
2022年12月19日，由大亚湾人民法院给大亚湾不动产登记中心协助性通知书显示，因为建设工程合同纠纷一案，累计划扣了包括吴先生购买的在内的家和大厦的11套房源。
上述负责人解释，草签的商品房买卖合同只对当事人双方具有一定的约束性，由当事人双方草签的合同，无法对抗法院强制执行以及善意取得的第三方。“这个项目的开发商债务缠身，还有和吴先生类似的购房者，付了首付，没有网签，也被法院强制执行走了。”
律师说法：
草签合同房屋所有权仍是开发商，可要求开发商承担违约赔偿责任
广东国晖(惠州)律师事务所合伙人曾环钦律师解释，吴先生商品房预售案件中典型的纠纷类型，也是我们俗称的“一房二卖”“卖抵押房”。这类案件主要特征都是购房者只与开发商进行了草签，而未及时进行网签，导致该房已经出售的状态未能公示，不能产生对抗第三人的效力，在这种情况下，如果开发商将房屋卖给第三人或在建工程抵押权人请求实现抵押权，最初的购房者都不能主张自己是房屋的“所有权人”对抗第三人，因为该房屋的所有权人仍是开发商，开发商可以自由处置房屋，最初的购房者与开发商签订的购房合同只具有债权效力，其无法对抗开发商处分房屋的物权行为，根据民法典物债区分原则，一房二卖合同均有效，已办理过户转移登记的情况下，房屋归已办理产权登记的后购房者所有。
因开发商构成履行不能，最初购房者无法取得房屋所有权，也无法要求开发商继续履行合同，只能要求其承担违约损害赔偿责任。最高院2023年发布了《高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”，该规定更优先地保护了购房者请求返还购房款的请求权。
曾环钦律师建议，购房者在签订购房合同前，一定要去当地的商品房信息公示系统查看房屋的法律状态，在签订合同后也要及时进行网签备案，如果条件允许也可以进行预告登记，若购房者不幸遇到一房二卖的情形，可以先和开发商协商更换房屋并及时办理网签、过户登记手续，如果开发商不予配合，可以收集认购单、购房合同、转账记录、聊天记录等证据通过起诉维护自己合法权益。
采写 ： 南都记者 蒋奇政
