即便是二次法拍后8折出让，广州“最大烂尾楼”澳洲山庄32套法拍房仍无人问津。
澳洲山庄是广州目前最大的烂尾楼项目 羊城晚报记者郑迅摄
10月8日，阿里法拍显示，澳洲山庄32套房源在第二次法拍中，因无人报名、无人出价，再次流拍。与首次法拍相比，二次法拍起拍套均总价折价约20万元左右，低于评估价的幅度在19%-35%不等。
澳洲山庄是广州目前最大的烂尾楼项目，已烂尾25年，共有2000多户业主。近10年来，各方亦在持续推动项目重建，但因繁杂债权纠纷，重建之路始终困难重重。
两次法拍都没人要
据《每日经济新闻》此前报道，澳洲山庄首次挂出32套法拍房是在9月初，彼时起拍套均总价约107万-126万元，折合起拍均价约1.8万元/平方米。房源户型在60-70平方米不等，32套房源都集中在两栋楼，均是楼梯房。仅有几套房源进行了办公室风格的装修，其余大多数是毛坯房状态。
装修为办公室风格的房间都在1-2层，外墙还进行了简单的粉刷，更换了大落地玻璃。而2层往上的楼层，外立面还是毛坯，也没有安装窗户。
这批房源的最大问题是竞拍后只能办理预售过户登记，不承诺办理产权证。待拍卖房屋目前预售登记，未办理产权证、未建筑施工完成、未验收、未通水电，不具备交付使用入住的条件。
这也是导致这批房源两次均无人出价、无人报名的主要原因。
《每日经济新闻》记者此前采访了解到，因相关申请人一直申请执行澳洲山庄开发商澳美公司的欠款，所以将澳美公司32套自持房产进行了法拍。
10月9日，每经记者以竞买者身份从广州市越秀区人民法院相关工作人员处了解到，之后是否继续法拍需要看相关法官的安排。
继续降价？
澳洲山庄位于广州市黄埔区广汕公路金坑大道，靠近金坑森林公园，小区后面还有一个大水库。近年来，广州地铁21号线开通，澳洲山庄大门的正对面就是金坑地铁站，但很多业主却无法享受。
25年前，不少购房者被这里的风景所吸引，选择在澳洲山庄置业。项目有2834户业主，卖出去近200栋，但最终只交付了不到60栋，如今仅有不到40户人家在山庄里常住，其他业主则因房屋未建成或未达交付条件而收不到房。
25年前，不少购房者被这里的风景所吸引，选择在澳洲山庄置业
挨着澳洲山庄有一个已建成交付多年的小区御湖名邸，链家数据显示，该小区基本都是别墅户型，目前有27套挂牌房源，均价2万-3.6万元/平方米不等，挂牌总价约400万-2500万元。
由于是别墅户型且总价不低，御湖名邸的成交也不活跃，最近一次成交是今年9月，一套437.56平方米的7房，总价约1050万元，但这距离上一次成交已经超过1年半。
距离澳洲山庄更远一个地铁站的二手小区勤天智品上城，挂牌均价在1.8万元/平方米-2.5万元/平方米。而根据澳洲山庄项目本身的房屋状况和产证缺陷，目前看其1.4万-1.8万元/平方米的二拍价格仍然较高，如果还要三次法拍，继续折价也是必然选择。
“没有拍不出去的东西，只有拍不出去的价格。”深圳法拍房专家冷风在接受记者采访时如是表示。
此前报道
均价1.8万/平方米！ 广州“最大烂尾楼”澳洲山庄挂出32套法拍房
停摆25年的广州最大烂尾楼澳洲山庄似乎又有了盘活迹象。
近日，阿里法拍突然挂出澳洲山庄32套房源，户型在60-70平方米，起拍套均总价约107万-126万元，折合起拍均价约1.8万元/平方米。
9月6日-7日，《每日经济新闻》记者采访解到，因相关申请人一直申请执行澳洲山庄开发商澳美公司的欠款，所以本次将澳美公司32套自持房产进行法拍。
澳洲山庄是广州目前最大的烂尾楼项目，共有2000多户业主，由于开发商资金断裂，距今已烂尾25年。近10年来，各方亦在持续推动项目重建，但因繁杂债权纠纷，重建之路始终困难重重。
澳洲山庄内部 每日经济新闻资料图
不承诺办理产权证
从法拍信息来看，本次挂牌的32套房源都集中在两栋楼，均是楼梯房。记者发现，仅有几套房源进行了办公室风格的装修，其余大多数都是毛坯房状态。
装修为办公室风格的房间都在1-2层，外墙还进行了简单的粉刷，更换了大落地玻璃。而2层往上的楼层，外立面还是毛坯，也没有安装窗户。
记者以拟竞拍者身份从法院方面了解到，根据房屋目前的情况，竞拍后只能办理预售，办不了产权证。
法拍公告的瑕疵说明显示，“本院按现状拍卖，拍卖成交后负责交付场地并办理预售过户登记，不承诺办理产权证。”
待拍卖房屋目前预售登记，未办理产权证、未建筑施工完成、未验收、未通水电，不具备交付使用入住的条件。
一位熟知交易的知情人士告诉记者，装修为办公室风格的房间目前是澳洲山庄物业在使用。因为房源都处于未验收、未通水电等情况，目前报名竞拍的人很少，这次如果流拍，二拍就会再打8折挂牌。
房产置换工作推进
本次房源的资产处置单位是广州市越秀区人民法院，执行案号（2022）粤0104执恢421号。
值得注意的是，在8月11日的法拍公告中，有一份广州市规划和自然资源局出具的关于（2022）粵0104执恢421号《司法拍卖咨询函》的复函。该函件显示，本次法拍的32套房源均已办理合同备案，但尚未办理不动产首次登记、预告登记和增量房转移登记。
网站挂出32套法拍房
“澳洲山庄为我区历史遗留问题项目，由澳美公司开发建设。现阶段，我区正在推进由政府主导的购房业主房产置换工作，澳美公司自持房产未纳入政府主导置换房产范围。因此，建议澳美公司自持房产中被法院拍卖的房产不纳入政府主导置换房产范围，其余可按有关法律法规执行。”
上述内容说明，澳洲山庄的确在推进业主房产置换工作，但本次拍卖的32套房源因属于澳美公司自持房产，所以未纳入政府主导的置换房产范围。
但8月29日，上述复函内容已被修改替换，变成澳美公司给广州市越秀区人民法院关于（2022）粵0104执恢421号告知函的复函。这份函件又透露，拍卖的32套房源未预售给小业主，“而是于2002年11月8日，经广州市越秀区人民法院（2000）东法执字第2133、2134号案裁定抵债给广东白马经济技术贸易有限公司，用于抵偿我司需清偿的欠款，并无应付未付的预售房款。对于贵院即将拍卖的上述房屋，我司没有需要申报的权利。”
依山傍水、空气清新、树影婆娑，20多年前，澳洲山庄因为环境优美引发全城热卖。
广州“最大烂尾楼”澳洲山庄内部
澳洲山庄有2834户业主，卖出去近200栋，最终只交付了不到60栋，如今仅有30来户人家在山庄常住，其他业主则因房屋未建成或未达交付条件而收不到房。
这是一个由于开发商资金断裂烂尾25年，后又因繁杂债权纠纷而重建存在重重困难的小区。这25年间，澳洲山庄时有要重建的消息或动作，但每次的结局都跟“狼来了”一样。这次，是否会有不一样的剧情？
广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）在2019年度依法行政工作总结中写道，在澳洲山庄舆情处置及解决历史遗留问题过程中，因专业人手不足、经办人员综合素质有待进一步提高等问题存在一定困难。
去年11月，广州市黄埔区住房和城乡建设局发布澳洲山庄房屋安全评估项目招标公告。其公布的澳洲山庄房屋安全评估项目采购需求书显示，该项目内容一方面是需要第三方单位对存量房屋（共193栋）进行逐栋排查，描述每栋房屋损坏情况，并按照完损性鉴定的标准确定房屋结构安全等级；另一方面，第三方单位在完成评估鉴定后，汇总小区情况，形成评估报告，报告中需分类说明房屋现状、提出专业处置建议。
