每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏文艺
“久旱逢甘霖。”
12月14日，北京突然发布楼市新政，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%，有开发商人士在朋友圈如此写道。
“超级重磅！降首付+利率，2024年北京楼市小阳春肯定要出现了！”中原地产首席分析师张大伟发文表示。
“这个太猛了，优化房地产政策之后，全面回暖的信号已在路上”“确实是整个市场的大利好”……新政火速引发业内人士大讨论。
中指研究院市场研究总监陈文静当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，整体来看，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力。除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。
购房门槛明显降低
12月14日，北京市住建委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），优化普通住房（以下简称普宅）认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限。
图片来源：北京市住建委官网
《通知》提出，下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。同时，房贷年限由目前最长25年恢复至30年。
《通知》明确，对普宅认定标准进行优化。据悉，北京现行普宅标准为2014年发布。此次调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；全市普宅占比提高至七成左右。
据中指研究院数据，2023年1-11月，北京5环内新房成交均价为91594元/平方米，5-6环成交单价为58566元/平方米，6环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。
陈文静解释，本次政策明确首套房首付下限降至30%，原来普宅为35%，非普宅为40%；二套首付比例根据住房所在区域进行调整，由原来普宅60%、非普宅80%，城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）的住房，最低首付款比例不低于50%，城六区以外的住房，最低首付款比例不低于40%，首付比例均明显下调，特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点，购房门槛明显降低。
另外，此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，即12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。
调整后，北京城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。
“希望市场躁动起来”
这是北京继“认房不认贷”后的又一重大楼市宽松政策。
9月1日晚，北京官宣“认房不认贷”，开发商们在极短时间内交出了喜报：总价千万元以上的望京龙樾，新政48小时内销售1.8亿元；学府印悦9月2日-3日到访300组，成交60套，成交额2.1亿元；国贤府9月2日-3日到访260组，成交47套，成交额2.3亿元……
但此后政策效应逐渐减弱。
某央企项目负责人此前在接受每经记者采访时曾提到，这波热潮就维持了一两周，更多是激发了某些已经有所准备的刚性需求。半个月不到，市场回归平静。“认房不认贷”对行业其实已经是比较重大的利好了，如果这个利好不能掀起整个房地产市场的大波澜，后续市场信心可能会更加低落。
北京某楼盘销售中心 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
据诸葛数据研究中心监测，“认房不认贷”政策叠加“金九”促销及供应力度增加，北京新房成交止降回升，但仍低于2020年以来同期成交水平。2023年9月北京新建商品住宅成交5891套，环比上升42.9%；同比下降18.2%，同比降幅较上月扩大2个百分点。
或许也正由此，有部分业内人士对北京此次重磅政策显得非常冷静。
“个别的刺激政策肯定会撬动部分市场需求，但是持续性不强。不只是价格问题，现在的客户观望情绪浓厚，‘上车’的基本是之前就决定‘上车’的。目前还没有客户因为这个政策找来。”有头部中介机构相关人士向每经记者表示。
另据中指监测，2023年11月，北京新建住宅平均价格为44912元/平方米，环比上涨0.06%，涨幅收窄0.05个百分点；同比上涨0.47%，涨幅扩大0.02个百分点。1-11月，北京新建住宅价格累计上涨0.52%，较去年同期收窄0.38个百分点。11月北京二手住宅成交量超1.25万套，环比增长17.8%，同比增长16.7%，1-11月累计增长6.6%。价格方面，部分业主对市场的预期有所降低，11月北京二手住宅价格环比下跌0.48%，跌幅较10月扩大0.26个百分点。
陈文静表示，继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，北京12月14日优化普宅认定标准、降低首付比例、延长商贷年限、降低房贷利率下限，释放了更加积极信号，整体力度较大，对北京房地产市场以及全国市场情绪均将带来积极引导。
“还有十几天，希望市场躁动起来。”有开发商人士表示。
