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“政策基本一步到位”!北京下调首套房首付比例至30%,有开发商人士称“希望市场躁动起来”

来源: 更新时间:2023-12-15 06:28:42
The Beginning

每经记者:陈梦妤 每经编辑:魏文艺

“久旱逢甘霖。”

12月14日,北京突然发布楼市新政,首套房首付比例降至30%,二套房首付比例最低降至40%,有开发商人士在朋友圈如此写道。

“超级重磅!降首付+利率,2024年北京楼市小阳春肯定要出现了!”中原地产首席分析师张大伟发文表示。

“这个太猛了,优化房地产政策之后,全面回暖的信号已在路上”“确实是整个市场的大利好”……新政火速引发业内人士大讨论。

中指研究院市场研究总监陈文静当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,整体来看,本次北京政策优化力度较大,涉及面较广,从降低购房成本和购房门槛上全面发力。除了限购政策外,政策基本一步到位,有利于促进刚需和改善性住房需求释放,特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后,北京房地产市场活跃度有望提升,预计将进一步影响价格预期。


购房门槛明显降低

12月14日,北京市住建委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》),优化普通住房(以下简称普宅)认定标准,下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限。


图片来源:北京市住建委官网

《通知》提出,下调新发放房贷最低首付款比例,同时延长贷款期限。在全国统一政策的基础上,将北京地区首套住房个人住房贷款(含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款,下同)最低首付款比例统一下调为30%;二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。同时,房贷年限由目前最长25年恢复至30年。

《通知》明确,对普宅认定标准进行优化。据悉,北京现行普宅标准为2014年发布。此次调整后,小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在144平方米(含)以下,5环内成交价格在85000元/平方米(含)以下、5-6环成交价格在65000元/平方米(含)以下、6环外成交价格在45000元/平方米(含)以下的住房视为普宅;全市普宅占比提高至七成左右。

据中指研究院数据,2023年1-11月,北京5环内新房成交均价为91594元/平方米,5-6环成交单价为58566元/平方米,6环外成交均价为35656元/平方米,单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅,将明显降低购房者交易税费(主要是增值税优惠),降低购房成本。

陈文静解释,本次政策明确首套房首付下限降至30%,原来普宅为35%,非普宅为40%;二套首付比例根据住房所在区域进行调整,由原来普宅60%、非普宅80%,城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)的住房,最低首付款比例不低于50%,城六区以外的住房,最低首付款比例不低于40%,首付比例均明显下调,特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点,购房门槛明显降低。

另外,此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限,即12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。

调整后,北京城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点;非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。


“希望市场躁动起来”

这是北京继“认房不认贷”后的又一重大楼市宽松政策。

9月1日晚,北京官宣“认房不认贷”,开发商们在极短时间内交出了喜报:总价千万元以上的望京龙樾,新政48小时内销售1.8亿元;学府印悦9月2日-3日到访300组,成交60套,成交额2.1亿元;国贤府9月2日-3日到访260组,成交47套,成交额2.3亿元……

但此后政策效应逐渐减弱。

某央企项目负责人此前在接受每经记者采访时曾提到,这波热潮就维持了一两周,更多是激发了某些已经有所准备的刚性需求。半个月不到,市场回归平静。“认房不认贷”对行业其实已经是比较重大的利好了,如果这个利好不能掀起整个房地产市场的大波澜,后续市场信心可能会更加低落。


北京某楼盘销售中心 图片来源:每经记者 陈梦妤 摄

据诸葛数据研究中心监测,“认房不认贷”政策叠加“金九”促销及供应力度增加,北京新房成交止降回升,但仍低于2020年以来同期成交水平。2023年9月北京新建商品住宅成交5891套,环比上升42.9%;同比下降18.2%,同比降幅较上月扩大2个百分点。

或许也正由此,有部分业内人士对北京此次重磅政策显得非常冷静。

“个别的刺激政策肯定会撬动部分市场需求,但是持续性不强。不只是价格问题,现在的客户观望情绪浓厚,‘上车’的基本是之前就决定‘上车’的。目前还没有客户因为这个政策找来。”有头部中介机构相关人士向每经记者表示。

另据中指监测,2023年11月,北京新建住宅平均价格为44912元/平方米,环比上涨0.06%,涨幅收窄0.05个百分点;同比上涨0.47%,涨幅扩大0.02个百分点。1-11月,北京新建住宅价格累计上涨0.52%,较去年同期收窄0.38个百分点。11月北京二手住宅成交量超1.25万套,环比增长17.8%,同比增长16.7%,1-11月累计增长6.6%。价格方面,部分业主对市场的预期有所降低,11月北京二手住宅价格环比下跌0.48%,跌幅较10月扩大0.26个百分点。

陈文静表示,继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后,北京12月14日优化普宅认定标准、降低首付比例、延长商贷年限、降低房贷利率下限,释放了更加积极信号,整体力度较大,对北京房地产市场以及全国市场情绪均将带来积极引导。

“还有十几天,希望市场躁动起来。”有开发商人士表示。

THE END

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