极目新闻记者 杨锦英
在广东惠州市惠东县，海景房价格十分亲民，最便宜的只需十几万元？近日，此消息登上热搜，引发网友关注和热议。
作为惠州滨海旅游资源重镇，惠东坐拥巽寮湾、双月湾等省内热门景区，当地海景房是否真的十几万元就能买一套？这些小区品质如何，有多少人入住？12月底，极目新闻记者来到惠东县一探究竟。
图为航拍的惠东海景
广东的热门旅游地
惠东县位于广东省东南部、惠州市东部，东连深汕特别合作区，南临南海的大亚湾和红海湾，坐拥丰富的滨海旅游资源。
21世纪初，当地开始着力开发巽寮湾、双月湾等稔平半岛的海湾资源。2003年，惠州巽寮湾政府引入大型投资集团引入，开始了对巽寮湾滨海度假区整体的开发，并引进房地产项目，着力于将该地打造成广州、深圳等巽寮湾周边城市居民度假生活的首选地。2011年，广东省的滨海旅游发展规划内写入惠州稔平半岛，其中着意提出，要将双月湾打造成为综合性滨海休闲旅游度假区。
大量房地产项目正是在此期间落地惠东沿海。碧桂园、富力湾、中航九铭屿海、宝安虹海湾、万科双月湾等项目建成时间，均在2010年至2020年之间。
在当地政府的大力建设宣传之下，惠东已成为广东省内的热门旅游地之一。据当地媒体报道，2023年中秋国庆黄金周，惠东滨海片区接待了66万人次。国庆假期第二天，双月湾荣登全国热门景区排行榜第5名。因前往上述景区旅游的车辆过多，官方甚至建议错峰出行或避行。
但与火热的旅游盛况形成对比，惠东的二手房价并不太坚挺。在找房软件上搜索“惠东沿海”可以看到，该商圈的成交周期大于36个月，今年12月最后一周的成交均价为每平方米4701元。近30天成交房源中，15.6%的总价在30万元以下，66.7%的总价在30万元至50万元之间。
据报道，目前惠东出售的房源不乏20万元以下的平价房，它们的宣传卖点往往是“业主诚心出售”“一线看海”“精装修”。其中，位于巽寮湾一小区的挂牌均价近一年波动下降，已从去年12月的每平方米1.1万元每平降至本月的0.76万元。
图为找房软件上的惠东沿海房源，不少价格都在20万以下
海边也有“烟火气”
事实上，惠东的房地产业也曾有过黄金时期。据媒体报道，2011年，位于稔山镇的碧桂园十里银滩首次开盘，当天就卖了近4000套，销售额达30亿，不少人不惜花费百万元购置海景房。
10年过去，惠东的海景房居住环境如何，价格又怎样？12月底，极目新闻记者来到惠州市惠东县，走访多个海景小区，一探究竟。
从惠东南高铁站出站，乘网约车沿着近年来新修建的稔山大道直行，11分钟即可抵达富力湾小区。再沿金海湾大道驾驶20分钟，便可到达巽寮湾，那里有九铭屿海、阳光假期等小区。
要到最南端的双月湾去，则没有那么经济方便，这也是不少游客在社交平台发帖诟病之处。单独打车需要80至90元，费钱；坐公交车要花一个半小时，费时；坐直达大巴车要先到3公里外惠东客运总站，费力。
与前述几个在稔平半岛海岸沿线分布的小区不同，碧桂园十里银滩小区群位于惠东县东南部，公交不便利，要到巽寮湾等景区去，需要跨过海湾大桥，到高铁站也有40分钟左右车程。
从社区配套来看，不少小区的配套建设都比较局限，并未带动附近地区形成商圈或生活圈。
例如，富力湾小区附近没有大型商超，只有一个百货商店；家常菜饭店也不多见，海鲜餐厅倒是遍地开花。据中介介绍，该小区背靠稔山镇，镇上有中小学校、市场、镇医院等，居民一般开车到镇上吃饭购物，较为便利。
而九铭屿海小区虽然位于巽寮湾，但距离核心旅游景区仍有一段距离。小区分A、B两区，靠近海边的A区开设了不少配套商铺，有超市、便利店、饭店等。超市出售食物、日用品等，品类齐全，价格也比较合理。
图为九铭屿海A区的部分配套商铺
真正形成了“烟火气”的，也许是通过多个小区组群形成大型社区的十里银滩，以及依托景区打造了大型度假商业项目的万科双月湾。但这样的“烟火气”也未连绵成片，驶离小区，道路两边的景色便渐渐变成农田、低矮的自建房和正待开发的工地。
许多住户在这里养老
之所以出现“人气稀薄”的景象，一个重要原因在于冬季是旅游淡季，而惠东的海景小区基本都以“度假”为卖点。业主都期待夏天旅游旺季能带动房价的回升。
除了业主自住，惠东不少小区的房子被托管给酒店管理，或被开设为民宿。九铭屿海就以“能赚钱的房子”的标语来吸引客户。小区销售中心前伫立着大大的广告牌，宣传“赠送全屋整装”“民宿热地”“拎包即住”“星空露台”等卖点。
记者走访时看到，小区内树了不少路牌，指示多个酒店的位置。地图软件显示，该小区开设了超十家公寓酒店。有的标榜是酒店，实际就是民宿。
夜幕降临之后，小区亮灯的房子并不多。时不时有居民在楼下散步、遛狗，多为上了年纪的中老年人。因小区占地极广，依山近海，空旷幽静的感受更为明显。
九铭屿海夜间的亮灯率不高
有暂住在九铭屿海内的酒店游客认为，在这边住不算方便，从小区出发很不好打车，花了很长时间才打到车去巽寮镇上的海鲜市场，外卖点了之后也很久才能送达。
一名小区居民告诉记者，小区的房子都是卖出去了的，只是用作民宿的比较多。也有很多人买房子是为了度假短住，“夏天的时候人比较多，有家长带着放暑假的孩子来玩。”
该居民表示，在这长住的人许多是来养老的，追求的就是一个安静。至于游客提到的不便，他觉得问题不大，“我们平时买菜可以团购送上门，也可以开车去巽寮湾那边买。小区还设有业主食堂，吃饭有30%折扣。小区里也有菜鸟驿站这些。”
相比九铭屿海这样比较商业化的小区，距离海岸更远的小区生活气息相对更加浓厚。在十里银滩水蓝天小区，下午时分，不少老人结伴遛弯，还有家长带着孩子玩滑滑梯。
记者向居民陈先生（化姓）询问小区情况，他表示：“买这边的房子要谨慎，至少超过26万元的不要买。”
陈先生介绍，他在该小区租了一套房，本来是想给父母住的，但因太靠近海，潮气很重，到了回南天墙上直淌水，对老人来说并不宜居。同时，除了观海，这里的其他娱乐活动并不多，老人住久了发腻，不愿再住，现在他偶尔过来住住。
此外，小区虽然冬天住户少，但因小区内有很多民宿，但一到夏天或节假日人就很多，人员较杂乱，电梯等好几趟都上不去。
“在这里租房还比买房优惠。我租这套房才800多元一个月。所以如果要买，得考虑清楚，未来不住了（用来投资）不容易回本。”陈先生说。
图为富力湾小区内开设的酒店
不少房子带家具可拎包入住
事实上，这些房子本身并不差。记者探访多处20万元左右的海景二手房，它们的面积一般在50平方米左右，一室一厅，有独立卫浴和阳台，不设厨房，但有一个小的料理台——比起家庭住所，构造更像酒店房间。
不少平价出售的房子都自带家具家电，包括沙发、睡床、衣柜、电视、冰箱等，将拎包入住作为卖点；还有的房子做了精装修，刷了墙漆。
海景房远眺景观
这些平价海景房也不会因低价在海景上吝啬。记者在其中一套17万元的房子的阳台远眺，可以直观地欣赏惠州海湾的景色，附赠近海的大片红树林滩涂景观。中介介绍，为维护海洋环境，当地设置200米的海岸带建设后退线，近海不会再修建建筑，这些都是永久景观。“17万元已经是这套房子的低谷价了。”中介说。
但从房源动态来看，惠东沿海的确有些二手房在挂牌后不断降价。当地中介李先生（化姓）告诉记者，“现在这边的海景房基本上是最低价。有的房子买回来50万，售出可能才20多万。例如富力湾，二手房价格3000元5000多元一平的都有，每个业主放出来价格的心态都不一样。”他表示，不少业主是在疫情前购入海景房，希望将来度假用，不料遇到疫情没法来住，所以房子很多还比较新。
与业主急售房的心情不同的是，“现在买海景房的人越来越少，买也不会像以前那么盲目，会很谨慎地审视后，结合自身情况再买。所以现在海景房其实不容易卖。”李先生说。
另一名资深中介则表示，在惠东沿海小区置业的不少是香港人，看中的就是这里的低房价。疫情之后惠东房价一直下跌，今年1月香港与内地恢复通关后，才有所回暖。
到了年底，看房的人多了不少。12月27日，李先生带客人看了一天的房。其中有不少从深圳来惠州看房的。不过，李先生表示，看的人多了也不会影响房价。“这里不像大城市，有炒房空间。房主要是抬价，我们就不帮忙推他的房子了，卖那么贵怎么卖呢？”
海边一公交车站张贴着房屋买卖广告
专家：海景房需人气盘活
对于消费者来说，此时惠东的房价跌至低谷价，是否是一个抄底的时机？上海易居房地产研究院研究总监严跃进接受极目新闻采访时表示，惠州海景房的价格走低，很大一部分原因是，消费者购买这些房子的初衷并不纯粹是为自住，多少有投资考虑。“大家都在做投资，没人接牌的话，价格就会走低。包括这些小区里的很多酒店托管，可以说是比较过剩的。”
严跃进表示，“一线城市的房子价格跌了以后，可能有人会（为了生活）购买。但惠州的海景房多少与海旅资源挂钩，并非纯粹的住宅小区，如果没有其他资源吸引，例如就业机会等，也不会有人无缘无故跑过来买。”
惠州的海景房多少与海旅资源挂钩，图为惠东海景
除广东惠州之外，黑龙江省牡丹江市、云南昆明日前也因低价房引发关注，这些城市有哪些共同点？
严跃进认为，这些城市应该分开讨论。牡丹江是类似于鹤岗的东北传统工业型城市，面临地广人稀、人口流失的问题，“万元房”背后的成因十分复杂；而昆明和惠州的房价走低，则与当地炒作文旅资源有关，炒作后文旅地产项目井喷式爆发，又在疫情冲击后集体陷入萎靡。
记者查询《2021-2022年中国文旅地产发展报告》了解到，在文旅“去地产化”的趋势下，2021年全国新增文旅地产项目同比增长率仅1.1%。自2016年起，文旅地产已经连续多年维持2%-4%的低速增长率。而在2012-2013年，文旅地产项目一度同比增长135%。由此可见，随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，整体市场已进入低增长时代。
那么，惠州因平价海景房“走红”，会否反而成为它房价反弹的转机？严跃进表示，通过平价“走红”的热度是有限的，房价能否反弹，还是要进一步去关注海景房能否从投资属性变为本身纯粹的居住属性。“有人真正入住，增加教育配套，引入其他产业，让小区更加活跃，才能真的立足。”
