一般情况下，不具有土地证很有可能是小产权房因此这类房产有房产证无土地证，且不允许转让。即使将这类无土地证的房产买下，但其与卖主之间的房屋买卖协议无效。
是否为大产权房很容易判断：
1、商品房(大产权房)是要"五证"俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。
2、大产权的商品房土地性质为国有出让性质的(可以办理出《国有土地使用证》)，小产权多为集体土地性质的(办理不出《国有土地使用证》的)。
3、大产权房是可以办理出预售证的，而小产权房是明令禁止买卖的，更不用说没有预售证了。
4、大产权房是可以网签，在房管局做备案的，小产权不能在房管局做备案的。
5、大产权房是可以支持银行按揭贷款的，小产权房是不能做银行抵押贷款的。
小产权房在实际上是没有产权的，这种房子既没有土地使用证也没有预售许可证。
根据规定，国家是明确禁止小产权房登记发证的，国土房管局也不会给购房合同备案。小产权房不能取得国家颁发的房屋产权证书，也不能抵押贷款，更不能进行二手房交易。非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理产权登记，合法权益难得到保护。
小产权房是人们社会实践中一种约定俗成，并不受法律的保护。
可分为两类：第一类小产权房是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
因此，当事人在购买房子的时候，一定要注意看清楚是否有房屋的土地使用证，如果只是有房产证，但是没有房屋的土地使用证，那这套房子很有可能是属于小产权房，如果是小产权房，那么当事人他购买了房子之后，他如果想要把房子再转让出去，他是不能够转让的，而且他和原来的房主之间签的买卖协议，也很有可能是无效的。
